פרמטרים לחישוב דירת תמורה במסגרת פינוי בינוי
לרשותכם, חישוב הערכת שווי דירה באחוזים ובשקלים בשתי ערים: תל אביב ורמת גן ברחוב ספציפי.
- עולים קומה – כמה זה מוסיף באחוזים ובשקלים ברחוב מסויים.
- עולים קומה ומפסידים כיוון אוויר – גם עלייה מקומה 1 ל-2 מ-10 ל-20 וכו׳.
כמעט בכל פרויקט של תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, התמורה לדיירים המפונים היא דירה הגבוהה בשתי קומות מעל הדירה המפונה. בעצם, באופן פרדוקסלי, הדירה שהיתה לפני הפרויקט הזולה ביותר בבניין, זו בקומה רביעית ללא מעלית, זו שקשה למצוא לה קונה, זו שבעליה חייב להתפשר מאוד בכדי למכור אותה, דווקא דירה זו, כשהיא עולה שתי קומות, זוכה בתמורה הגבוהה ביותר, והופכת ליקרה מבין הדירות המפונות. האמנם?
ואז בעלי דירות בבניין, נניח בקומה שנייה, שנחשבה הטובה ביותר, מתרעמים, ולעיתים קרובות הופכים לסרבנים. השקיפות בפרויקט ובתמורה הם החשובים ביותר, והם קובעים למעשה אם הוא יצא לפועל, או לחילופין יתנהל בבתי משפט במשך שנים. אז איך פותרים את הסבך? בעזרת פרמטרים שמסייעים לנו להעריך את ערך דירת הדייר, כדי להתאים לו את דירת התמורה.
ניקח לדוגמא שני רחובות בשתי ערים מרכזיות:
| מחירי דירת חזית בקומה השניה | ||||
| 2 חד' | 3 חד' | 4 חד' | 5 חד' | |
| רח' בלוך בתל אביב | 2,400 ₪ | 3,100 ₪ | 3,800 ₪ | 4,300 ₪ |
| רח' רוקח ברמת גן | 1,500 ₪ | 2,350 ₪ | 2,750 ₪ | 3,200 ₪ |
וכאן יש את המידע הנוסף, הפרמטרים, שבעזרתם ניתן להגיע למחירה הריאלי של הדירה:
- מחיר דירה בקומת קרקע ללא גינה: 10%-
- מחיר דירה בקומה א בבניין ללא מעלית: 3% –
- מחיר דירה מעל ק״ב ללא מעלית: 10% – כל קומה.
- מחיר דירה בבניין עם מעלית בקומה ראשונה: 8% –
- מחיר דירה בבניין עם מעלית: כל קומה מעל ק״ב 1% + כל קומה.
- מחיר דירה במגדל בין קומה 10 לקומה 20: 1.5% + כל קומה.
- מחיר דירה במגדל מעל קומה 20: כל קומה 2% +
- מחיר דירה עם 3 כיווני אוויר: 5% +
מחיר דירת 3 חד׳ ברחוב בלוך בתל אביב, קומה 3 ללא מעלית:
- 3,100,000 ₪ פחות 10% שווה 2,790,000 ₪.
מחיר דירת 2 חד׳ קומה 1 ברח׳ רוקח ברמת גן, 3 כיווני אוויר:
- 1,500,000 ₪ פחות 3% (קומה א) 1,455,000 ₪, ועוד 5% (שלושה כיווני אוויר) 1,527,750 ₪.
דירת 4 חד׳ ברח׳ רוקח ברמת גן , קומה 18:
- 2,750,000 ₪ ועוד 9% (מקומה 2 עד קומה 10, תוספת 1% כל קומה) 2,997,750 ₪ ועוד 1.5% כפול 8 (קומה 18) = 3,357,480 ₪ מחיר דירה סופי.
מכל זה ניתן להבין שכל בעל נכס בפרויקט יכול להעריך את הנכס הקיים, עד הדקויות הקטנות ביותר, ולפי הדרוג הזה, יקבל את הדרוג לדירת התמורה. הדירה שלפי הפרמטרים שלה מחירה היה נמוך יותר, גם דירת התמורה תהיה בהתאם. והכל, בפשטות ונוחות – עשה זאת בעצמך.
